雨母山镇农村土地承包经营权流转管理办法

第一章  总  则

第一条  为规范全镇农村土地承包经营权流转，维护流转双方合法权益，优化农村土地资源配置，促进农业规模化、集约化、产业化经营，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》和农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，结合雨母山镇实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村土地经营权是指农民依法获得的土地承包经营权和农民集体（村、组集体）所有土地经营权。

第三条  本办法所称承包方是指在二轮土地承包中依法获得土地承包经营权的农户、集体经济组织和通过招标、拍卖、公开协商等其他方式承包经营农村集体土地的经济组织或个人；发包方是指拥有农村土地发包权的村集体经济组织、村民委员会或村民小组；经营方是指依法流转农村土地经营权，从事农业生产经营的经济组织和个人。

第四条  承包方流转其农村土地承包经营权，必须依法取得《农村土地承包经营权证》。农村集体所有土地经营权流转须经村民代表会议三分之二以上村民代表表决通过。经营方获得土地经营权后，经承包方同意，也可依法再行流转。

第五条  土地经营权流转收益归承包方所有, 任何组织和个人不得强迫承包方低价流转承包地，不得侵占、截留、扣缴承包方流转收益。

第二章  流转原则

第六条  农村土地承包经营权流转应当遵循以下原则： 

（一）平等协商、依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。

（二）必须符合全镇土地利用总体规划和产业布局规划，不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

（四）受让方须有经营能力。

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三章  流转方式

第七条  承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让、入股或其他符合法律法规规定的方式流转。鼓励金融机构依法探索农村土地承包经营权抵押方式。  

第八条  承包方可以将土地承包经营权自行流转，也可以委托他人或集体经济组织流转，或委托集体经济组织托管。

第九条  鼓励农民特别是外出务工农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期经营权一次性流转。

第十条  鼓励农民组建农村土地股份合作社或土地股份制农场，将土地承包经营权转化为股权，委托给合作社或农场经营，按股权从土地规模经营收益中获得一定比例的分配。鼓励种植大户或能人通过土地流转方式发展家庭农场。

第十一条  承包期内承包方采取转包、出租、入股方式流转土地承包经营权的，不需办理农村土地承包经营权证变更。承包期内采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，应向当地村民委员会和镇农村土地流转服务中心（站）提出书面申请，经审核同意后方可转让、互换，并及时办理土地承包经营权证的变更、注销、换发等手续；村民委员会不同意的，应当于七日内向当事人书面说明理由。

第四章  流转程序

第十二条  申请。承包方自愿流转土地经营权的，须向发包方递交土地流转书面申请或土地流转委托书（应写明流转方式），经发包方同意后，办理土地经营权流转手续。

第十三条  协商。土地承包方与经营方对土地流转进行自愿平等协商。受承包方委托流转的，受托方可代表承包方与经营方进行协商。协商内容主要包括：流转方式、流转期限、流转价格、付费方式、土地用途、中央和省市区补贴政策、农业生产设施经营权和其他具体条件等。土地流转价格可以参照农村产权评估中心评估提出的最低指导价，也可以通过流转双方共同协商确定。土地流转金可以直接确定单位面积金额，也可按实物量折算。

第十四条  审查。土地流转双方协商达成初步意向后，由当地村民委员会签署意见，报镇土地流转服务站审查。

（一）对承包方审查的基本内容包括：

   1、是否出具土地流转申请书或土地流转委托书；

   2、以转让方式流转的是否经发包方同意；

   3、是否拥有该土地的承包经营权；

   4、流转当事人是否具有民事行为能力；

   5、其他需要提供的材料。

（二）对受让方审查的内容包括：

1、资质审查：包括法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营能力和履约能力等；

2、项目审查：包括实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、当地总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。

第十五条  订立合同。经流转双方协商一致和对经营方资质、项目审查通过后，流转双方按照土地流转规模，到相应的土地流转服务中心（站）办理流转手续，签订流转合同。土地流转合同由县农经站统一印制。土地承包经营权流转合同一式五份，流转双方各执一份，当地村民委员会、镇土地流转服务站、区土地流转服务中心各备案一份。农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：(一)双方当事人的姓名、住址；(二)流转土地的名称、四至、面积、质量等级及地上添附物的情况；(三)流转方式；(四)流转的期限和起止日期；(五)流转土地的用途；(六)双方当事人的权利和义务；(七)流转价款及支付方式；(八)违约责任；(九)争议解决的方式；(十)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； (十一)双方当事人认为需要约定的其他条款；（十二）签约日期。

第十六条  鉴证。流转双方有意进行合同鉴证的，可向公证机关申请签证。任何组织不得强制流转双方进行流转合同鉴证。

第十七条  归档。村民委员会应及时将本集体经济组织内农户土地流转情况登记造册，定期上报镇土地流转服务中心。区、镇土地流转服务中心做好流转合同、档案等材料的整理、归档和保管。

第五章 流转管理服务

第十八条  成立镇土地流转服务中心，设在镇经营管理站；各村设土地流转服务站，负责本辖区内农村土地流转的指导、管理、服务、监督工作。镇土地流转服务中心依托综治维稳中心建立土地流转服务窗口，配备专职工作人员，开展土地流转“一站式”服务。

第十九条  各级土地流转服务中心（站）的主要职责。（一）制定本辖区土地流转规划和本村土地流转计划；（二）开展农村土地流转法律、法规、政策的宣传、咨询服务和培训；（三）建立土地流转信息库，搜集、整理和发布土地流转供求信息；（四）负责本区域土地流转的外业调查、审核、登记、建档工作；（五）负责做好土地流转经营方的资质、项目审查；（六）指导流转双方依法签订流转合同，监督合同履行，办理土地流转的合同变更、解除、重订以及合同鉴证，建立土地流转台账，做好流转档案管理；（七）调处土地纠纷；（八）法律法规和地方政府赋予的其他职责。

第二十条  各级土地流转服务中心（站）对农村土地流转的受理权限。（一）农户之间的土地流转，由村土地流转服务站登记，报镇土地流转中心办理流转手续；（二）集中流转土地面积300亩以下的，由镇土地流转服务中心受理，报区土地流转服务中心备案；（三）集中流转土地面积300亩以上（含300亩）的，由区土地流转服务中心受理，报区农林局备案，并向镇土地流转服务中心反馈。

第二十一条  农村土地承包经营权流转发生争议或纠纷，当事人应当依法协商解决。协商不成的，可以请求村民委员会、镇人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第二十二条  流转双方有下列情形之一的，镇土地流转服务中心对其土地流转不予受理，或撤销土地流转合同。违反合同规定的，按照合同违约责任进行相应处罚。（一）土地流转未经承包方同意，或未经村民代表三分之二通过的；（二）没有取得合法土地经营权的；（三）经营方未按合同约定向承包方支付流转费用的；（四）农村土地经营权流转合同生效后，经营方一年内无实际农业生产经营活动，导致土地闲置或荒芜的；（五）违反合同约定，擅自改变流转土地农业用途的；（六）土地流转合同规定的其他事项。

第二十三条  流转土地因国家建设需要依法征收的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费按照有关法律、法规、规章和政策执行。农村土地承包经营权流转合同对地上附着物补偿费、青苗补偿费已有约定的，按约定处理；农村土地承包经营权流转合同未约定的，由流转双方协商处理。

第二十四条  国家机关及其工作人员在农村土地流转工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守给流转双方造成损失的，由纪检监察机关追究相应的党纪、政纪责任；情节严重的，给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章  附  则

第二十五条  本办法自印发之日起施行。本办法未尽事宜按照法律法规及相关政策执行。本办法实施中的具体问题由镇经营管理站负责解释。