蒸湘区农村村民住房建设审批管理实施细则

第一章  总 则

第一条【目的依据】 为加强全区农村村民住房建设审批管理，维护村民基本居住权益，引导农村村民住宅规范有序建设、进一步节约集约利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见（试行）》（湘政办发〔2018〕64号）《衡阳市农村村民住房建设管理条例》《衡阳市农业农村局衡阳市自然资源和规划局关于进一步规范农村宅基地审批管理的实施细则》（衡农联〔2020〕10 号）文件精神，结合我区实际，制定本实施细则。

第二条【适用范围】 本实施细则适用于我区行政区域内的集体土地上农村村民宅基地审批和新建、改（扩）建、翻建农村房屋的建房审批活动及其监督管理。

我区国土空间规划确定的城镇开发边界内及"五区"（园区、街区、景区、片区、商区）范围内的农村村民住房建设原则上从安置房、公租房等方面进行调节。确有实际建房需求的，必须报蒸湘区农村村民住房建设联席会议审议决定。

第三条【名词解释】 本细则所称"农村村民"是指具备本农村集体经济组织成员资格的人员，即具有该集体经济组织的户籍登记且对该集体经济组织享有权利和义务。

本细则所称"农村村民住房建设"是指农村集体经济组织成员使用本集体经济组织所有的集体土地建设自用住宅的行为。

第四条【基本原则】 农村村民住房建设应当符合乡村振兴相关政策要求，遵循"规划先行、保护耕地、节约集约、一户一宅"的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

（一）规划先行：农村村民住房建设必须符合国土空间规划、村庄规划及用途管制。

（二）保护耕地：农村村民住房建设应当严格控制使用耕地。

（三）节约集约：农村村民住房建设应尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地。

（四）一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地包括正房和附属用房全部所占土地。

第二章  管理职责

第五条【政府职责】 区政府负责组织领导本行政区域内农村村民住房建设监督管理工作。负责建立蒸湘区农村村民住房建设联席会议制度。负责将村庄规划和农村住房设计通用示范图集编制、执法管理及农用地转用审批涉及的耕地占补平衡指标等经费纳入本级财政预算。

镇人民政府具体负责农村村民住房建设的管理、服务和监督工作。负责审核批准农村村民宅基地及审批后的监管。根据法律法规授权和区政府有关主管部门的委托，实施村民建房集中审批和牵头组织实施综合执法。

第六条【部门职责】 区自然资源主管部门负责村庄规划和规划许可等工作。在村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法申报农用地转用审批和规划许可等相关手续。

区农业农村主管部门负责农村宅基地监督管理服务工作。参与编制村庄规划。

区住房和城乡建设主管部门负责农村村民住房建设的设计、施工等监督管理服务工作。负责农村住房设计通用示范图集的编制、更新和推广工作。

区财政、交通运输、水利、文化旅游、生态环境等主管部门按照各自职责，协同实施本细则。

第七条【村级职责】 村民委员会（村集体经济组织）应当建立健全宅基地和村民住房建设管理制度，将宅基地和村民住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房，及时发现和制止违法建设行为，并向当地镇人民政府报告。

第三章  建房条件

第八条【建房选址】 农村村民住房建设选址应当符合村庄规划，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域，严格控制切坡建房。禁止在下列区域建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区、河道管理范围区域；

（三）旅游风景区、景点等禁止建设区域；

（四）公路、铁路两侧和机场四周建筑控制区；

（五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。农村村民住房建设不得妨碍国防设施及铁路、公路、机场、电力、通信、水利工程等基础设施安全。

第九条【申请条件】 农村村民申请建房，应当符合下列条件之一：

（一）无自有住房的（多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地）；

（二）已经分户或者具备分户条件需另立户新建住房的；

（三）现有住房属于危旧房必须拆除重建或者因自然灾害毁损需异地新建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十条【不予批准情形】 农村村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不符合国土空间规划、村庄规划的；

（二）不符合一户一宅规定的；

（三）不是本集体经济组织成员的；

（四）原有住房出租、出售、赠与他人或者将原有住房改作生产经营用途的；

（五）原有住房被征收已得到安置补偿的；

（六）申请建房的宅基地存在权属争议的；

（七）切坡建房且切坡角度大于40度，未按规定完成防护设施建设的；

（八）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十一条【建设标准】 农村村民住房建设应当符合以下标准：

（一）单户新建、改（扩）建、翻建的按以下标准执行。

占地标准：原则上不得占用耕地或其他农用地，确因选址无法避开的，必须经区联席会议审议决定。每户占地面积为使用耕地或其他农用地的不超过130平方米，使用建设用地的不超过180平方米，使用未利用地的不超过210平方米。使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例计算最大用地面积。

建筑标准：建筑层数原则上不超过3层（即最高3层），首层层高不超过4.5米，其他层层高不超过3.5米。如建筑层数在3层以上的，需报区住建局审查并出具施工审查意见。家庭人口在3人以下（含3人），户均建筑面积不超过240平方米；家庭人口在3人以上，每增加1人建筑面积增加30平方米，但最高户均建筑面积不得超过360平方米。

外观风格：经批准新建的住房应从农村住房设计通用示范图集中选择，应当符合村庄整体风貌，提倡保持传统建筑特色和湘派民居风格，鼓励使用绿色节能建筑材料和技术。

质量安全：农村村民建设超过3层以上住房的，应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工；建设3层以下（含3层）住房的，也可以委托具有相应建筑技能的农村建筑工匠施工。建筑施工企业或者农村建筑工匠应当严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

配套设施：经批准新建的住房必须配备无害化卫生厕所，规划建设化粪池、污水管道等排污配套设施，提升农村卫生环境质量，改善农村人居环境。

其他标准：应当符合《衡阳市国土空间规划行政技术准则》（2020年修订版）的规定标准。

（二）多户统规统建、统规联建的按以下标准执行。

占地标准：原则上不得占用耕地或其他农用地，确因选址无法避开的，必须经区联席会议审议决定。占地面积根据选址位置的地类、地形条件等实际情况确定，科学布局，处理好山形、水体、道路、建筑的关系。

建筑标准：遵循一户一宅原则，建筑面积根据联建户数的人口规模等实际情况确定，可按实际需要建设多种户型。建筑层数原则上不超过6层（即最高6层）。

外观风格：应当符合村庄整体风貌，提倡保持传统建筑特色和湘派民居风格，鼓励使用绿色节能建筑材料和技术。

质量安全：统规统建或统规联建的必须委托具有相应资质的建筑施工企业施工，提供施工设计方案图并经住建部门审查，确保符合国家有关技术规范要求，特别是要确保质量安全。

配套设施：必须统筹安排联建点的供电、供水、供气、道路、通信、垃圾和污水处理等配套设施及公共服务设施的建设。

其他标准：应当符合《衡阳市国土空间规划行政技术准则》（2020年修订版）的规定标准。

第四章  审批管理

第十二条【审批原则】 农村住房建设应依照审批前条件从紧、审批中流程从简、审批后监管从严的审批原则。

第十三条【审批流程】 农村村民住房建设应按村民申请、村级初审、镇级受理、部门审查、区级审议、镇级审批的流程进行。

第十四条【村民申请】 符合申请条件的村民，在征得本组村民三分之二以上成员签字同意后，以户为单位向所在村民委员会提出宅基地和规划许可书面申请。拆旧异地新建房屋的，需提供同意自愿退出原宅基地、按规定拆除复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书，同时报镇人民政府备案。

第十五条【村级初审】 村民委员会收到村民书面申请建房材料后，应当及时召开村民会议或者村民代表会议进行讨论和审查，会议邀请镇自然资源所、镇经管站人员参加，并形成会议纪要。重点审查提交的材料是否真实有效、是否符合一户一宅政策、拟用地建房是否征求了相邻权利人的意见等，审查通过后将结果在村内主要公共活动场所进行公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议或异议不成立的，由村民委员会出具书面意见，统一上报镇人民政府。

第十六条【镇级受理】 镇人民政府应当自收到村民委员会上报的村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，组织镇自然资源所和镇经管站等单位审查人员进行现场踏勘、资料审核，并绘制宅基地宗地草图。草图经确认后，建房申请人应及时提供具备资质的测绘单位出具的拟建房屋位置的土地地类及勘测定界图。

第十七条【部门审查】 现场踏勘审核后报区自然资源局和区农业农村局等部门，各部门按照各自职能进行资料审查。

区自然资源局负责审查用地建房是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制要求，审查拟建房屋位置是否占用农用地。负责核发乡村建设规划许可证。

区农业农村局负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。负责《农村宅基地批准书》印制、发放、使用情况的监管。

用地建房涉及住建、生态环境、林业、水利、电力等单位时，要及时征求相关单位意见。

第十八条【区级审议】 建立蒸湘区农村村民住房建设联席会议制度。由区长任总召集人，分管副区长任副召集人，区自然资源局牵头，区农业农村局、区住建局、区水利局、区文化旅游局、区生态环境分局、区征地拆迁事务中心、镇（街道）等单位为成员。联席会议下设办公室，由区政府办联系自然资源工作的副主任担任办公室主任。联席会议原则上每季度召开一次例会。根据工作需要，可以临时召集会议。联席会议办公室牵头组织的审议会可按工作需要临时召开。按照各部门审查结果，各镇人民政府将符合建房条件的农户相关审查资料报区农村村民住房建设联席会议审议决定。

联席会议采用分级审议制度，即联席会议办公室牵头审议一般类型农村住房，如位于城镇开发边界和"五区"范围外且不占用农用地等；分管副区长召集审议复杂类型农村住房，如位于城镇开发边界和"五区"范围内或占用少量农用地等；区长召集审议重要类型农村住房，如占用大量农用地或统规统建、统规联建等。联席会议审议后，要印发会议纪要，镇人民政府根据会议纪要办理宅基地审批手续。

第十九条【镇级审批】 根据区级审议结果，将审议通过的农户分类处置。拟建房屋位置分为不占用农用地和占用农用地两种类型，具体流程如下：

（一）不占用农用地：

在现有村庄建设用地上的农村宅基地直接由镇人民政府审核批准。镇人民政府根据区联席会议审议结果对农民宅基地申请进行审批，办理宅基地审批手续。

（二）占用农用地：

涉及拟建房屋占用农用地的，要依法办理农用地转用审批手续。农用地转用审批定期集中办理。各镇人民政府收集涉及农用地转用的建房审批资料，统一报区人民政府审核。区人民政府审核通过后出具审核意见，由区自然资源局收集后报市自然资源和规划局，按程序统一批次办理农用地转用审批手续。农用地转用审批手续完成后，由镇人民政府根据区联席会议审议结果对村民宅基地申请进行审批，办理宅基地审批手续。

第二十条【规划许可】 区自然资源局负责办理规划许可审批手续。规划许可和宅基地审批手续应同时申请、同步审批、同时核发。

第二十一条【定位放线】 镇人民政府应当在建房申请人宅基地和规划许可审批手续办理完毕后，组织镇自然资源所、经管站、建管所和村民委员会等单位工作人员，共同到现场进行免费定位放线，并提供相应资料给相关部门批后监管。定位放线后，建房申请人方可开工建设。

农村村民异地新建住房开工两个月内，应当自行拆除旧房，并将宅基地退回本集体经济组织。如建房户在规定期限内未自行拆除旧房，由镇人民政府根据建房户在申请时提供的承诺书依法组织拆除，拆除旧房所产生的费用由建房户承担，并按照相关法律法规予以处罚，处罚结案前，新建住房不得办理权属登记。

第二十二条【竣工验收】 房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知村民委员会，并提出用地和规划核实申请。村民委员会汇总上报镇人民政府，镇人民政府在收到核实申请5个工作日内，组织参与放线的相关人员到场检查核实，核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，报区自然资源局、区农业农村局审核后，出具验收意见书。

第二十三条【确权发证】 核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，由村民委员会统一上报镇人民政府并存档，并按照不动产登记规定要求申请办理权属登记。

第二十四条【档案台账】 村民住房建设获批后，镇人民政府应建立农村村民住房建设资料档案和管理台账。资料档案应实行一户一档并妥善保管，管理台账定期汇交至区自然资源局和区农业农村局备案。

第五章  执法监管

第二十五条【全程监管】 镇政府要加强对村民住房建设的申请、审批、使用的全程监管，建立村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式"五公开"制度，落实申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后验收核查到场"三到场"要求。

第二十六条【巡查监督】 依法组织开展农村用地建房巡查监督机制。村级组织负责宅基地违法用地与违法违规住房建设日常巡查，及时发现、及时报告、现场劝阻。镇人民政府制定巡查制度，常态化对农村宅基地及村民住房建设开展巡查，加强对农村村民住房建设质量和安全的监督管理，及时发现、制止和查处本辖区内农村村民住房建设违法行为。区自然资源局、区农业农村局、区住建局等部门应当依法对农村宅基地和村民建房进行监督检查，对涉及建房规划、宅基地使用、建设施工等违法违规行为切实做到早发现、早制止、早处置。

第二十七条【投诉举报】 镇政府应建立村民违法用地建房投诉举报制度，设立投诉举报电话、信箱、电子邮箱等，定期对村民用地建房情况开展检查、督查。

第二十八条【行政执法】 在镇级辖区内，建房申请人未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定建房的，由当地镇人民政府依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规进行查处。依法需拆除的，由当地镇人民政府负责组织相关部门实施拆除。在街道辖区内，出现未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定建房的，由区自然资源局依照《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，依法进行查处。依法需拆除的，由当地街道办事处负责组织相关部门实施拆除。如涉及大型或重要拆除行动，由区人民政府牵头组织相关部门实施拆除。

建房申请人未取得施工审查意见建房超过三层或建筑工匠（企业）不按照设计图纸施工、不按有关技术标准和操作规程施工，影响房屋质量安全的，由镇人民政府责令限期改正。情节严重或存在严重质量安全隐患的，由区住建部门依法予以处罚。依法需拆除的，由当地镇人民政府负责组织相关部门实施拆除。

第二十九条【问责追责】 各相关责任单位要切实履职尽责，建立共同责任机制，严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为现象。在农村村民住房的审核、审批过程中，要强化监督检查。有下列情形之一的，属于违法违规行为：

（一）镇人民政府、相关职能部门、基层站所、村组的工作人员在农村村民住房审核、审批过程中弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的；

（二）无权批准的单位或个人擅自批准的；

（三）超越批准权限批准的；

（四）违反法律、法规和政策规定批准的。

对违法违规行为，应当依法问责。对直接主管人员和直接负责人的违法违规行为，视情节轻重分别给予行政处分；涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关处理。属于非法批准的农村宅基地，除对当事人作出处理外，应当依法撤销批准文件，收回宅基地。对村民造成损失的，相关单位及责任人应当依法承担相应的赔偿责任。

第六章  附 则

第三十条【施行日期】 本细则自颁布之日起实施。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4．乡村建设规划许可证

5．农村宅基地批准书

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7．农村村民住房建设村级公示

8．一户一档资料明细

9．蒸湘区农村村民住房建设审批流程图

附件9